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ACTUALITÉS IMMOBILIÈRES AU BÉNIN

Informations importantes pour tout acquéreur

Selon le nouveau code foncier en vigueur en République du Bénin; toute parcelle achetée (achat de terrain et parcelle) sur l’étendue du territoire nationale doit être enregistrée dans un Centre d’Enregistrement et de Timbre; dans un délai d’un mois à compter de la date mise sur la convention (regardez la première ligne de votre convention). Les domaines achetés ayant une superficie supérieure ou égale à 2 hectares doivent faire objet d’un projet de valorisation du domaine.
Pour les parcelles acquises (Achat de terrain et parcelle) et dont certaines formalités ont été faites avant 2020 mais n’ont pas été enregistrées au domaine; l’amende à payer est de Cent Mille Francs (100 000F). Celles acquises à partir de 2020; sont soumises aux nouvelles réglementations qui se résument comme suit :  L’acheteur paye le Droit d’Enregistrement qui est de 5% de la valeur d’achat de la parcelle. Le vendeur quant-à-lui paye la Taxe sur la Plus-Value Immobilière que les inspecteurs de l’enregistrement calculeront. Une pénalité de 20% sur la somme totale des deux droits dus est perçue par L’ANDF en cas de retard (après le délai de 1 mois). Les timbres de 1200 sont apposés sur chaque imprimé de la convention. Les Centres d’Enregistrement et de Timbre se situent dans chaque Direction Départementale des Impôts. Pour respecter le principe de la territorialité; toute parcelle achetée dans un département doit être enregistrée dans le bureau du département compétent. L’enregistrement n’est qu’une étape des 8 étapes pour l’obtention du titre de propriété au Bénin. Cette information est importante pour acquéreurs ou propriétaires de terrains à vendre au Bénin.

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NB : Seul le Titre Foncier est reconnu au vu de la loi comme titre de propriété d'un terrain à vendre ou vendu au Bénin. Les autres actes étant considérés comme des titre de présomption de propriété.

Rappel des étapes pour l’obtention du titre foncier ou des actes administratifs de vos parcelles, terrains ou domaines en République du Bénin.

A- Pour les parcelles sans titre foncier individuel

Etape 1 :

Demande de compulsion à la Mairie ou à l’IGN si la parcelle ou le domaine se trouve déjà dans une zone lotie. La compulsion peut être faite par vous même si la transaction se fera sous signe privé ou confier à un notaire si la transaction se fera par biais notarié.
La compulsion vous permettra de savoir si le domaine que vous voulez acheter appartient réellement à votre vendeur.
Dans certains cas où le bien concerné se trouve dans un arrondissement où l’État possède de grands domaines vous serez amené à faire la demande du certificat de situation géographique du bien à l’IGN. Ceci vous permettra de savoir si le bien que vous souhaitez acquérir empiète sur le domaine de l’État ou pas.

Etape 2 :

Signature de la Convention de vente entre Acheteur et Vendeur. A cette étape, assurez-vous du dépôt de signatures à la mairie de tous les signataires de la Convention de Vente.
Photocopiez et légalisez la pièce d’identité ou carte LEPI de votre vendeur. Si la parcelle que vous voulez acheter est un héritage, exigez un Procès-Verbal de Conseil de Famille homologué au Tribunal avant de verser les sous à votre vendeur sinon vous serez bloqué à la Mairie.

Etape 3 :

Enregistrement de votre Convention de Vente au service des impôts et domaine.

Etape 4 :

Certification de la Convention de Vente à la Mairie. On parle d’affirmation de la convention.

Etape 5 :

Mutation de nom à la Mairie. A ce niveau, votre nom sera remplacé par celui du vendeur dans les registres de la Mairie ou de l’IGN.

Etape 6 :

Attestation de recasement à la Mairie si la parcelle est déjà recasée au départ. Autrement vous procédez aux formalités de recasement pour l’obtention de l’attestation de recasement.

Etape 7 :

Dans le cas d’une terre rurale située dans une zone non lotie, il y a des étapes intermédiaires à suivre : la préemption de l’État, après l’acquisition et l’obtention de la convention signée; l’enregistrement au service des impôts et domaines en suite l’affirmation de la convention ; enfin la demande de l’attestation de détention coutumière qui se fait à la mairie et qui est l’équivalent de l’attestation de recasement en zone urbaine lotie.
Toute fois même si la zone est lotie et la parcelle est recasée, si la zone est considérée comme une zone rurale il vous faudra nécessairement demander la préemption de l’État au départ.

Etape 8 :

Demande du Titre foncier. A preuve de contraire, le TF est le seul titre de propriété reconnu au Benin.
Vous pouvez demander votre titre foncier après avoir accomplir successivement ces étapes ci-dessus citées.

NB : L’ensemble des étapes de 1 à 8 peuvent être confiées à un notaire ou à un cabinet spécialisé pour vous dispenser des tracasseries et des faux frais.

Enfin !

lorsque vous achetez une parcelle ou un domaine, nous vous recommandons de procéder aux formalités d’obtention des actes de la parcelle le plutôt que possible. Il est fortement recommandé d’aller tout au moins jusqu’à l’étape de l’affirmation de votre Convention de Vente à la Mairie. Car n’accomplissant pas ces formalités vous vous exposez à des pénalités mais aussi à un risque potentiel de litige si au fil des années votre vendeur décède sans que vous n’ayez accompli les formalités de sécurisation minimale du bien.

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B- Pour les parcelles avec titre foncier individuel

 

Dans ce cas vous vous adresser directement à un notaire (seule voie demandée). Il procède à la vérification de l’état descriptif du TF (voit s’il est d’abord authentique, s’il n’est pas greffé à un hypothèque ou ne fait pas objet d’une servitude); rédige l’acte de vente, procède à son enregistrement ainsi qu’à la transcription du titre foncier. Ce qui est moins procedural, moins chronophage. Mieux aucun litige sur le titre de propriété de départ n’est possible et ne prospérer. Le code foncier et domanial stipule que “le titre foncier est définitif et inattaquable”.

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Trouver un Notaire pour tout acquisition de terrain au Bénin !

Dans ce cas vous vous adresser directement à un notaire (seule voie recommandée). Il procède à la vérification de l’état descriptif du TF (voit s’il est d’abord authentique, s’il n’est pas greffé à une hypothèque ou ne fait pas objet d’une servitude); rédige l’acte de vente, procède à son enregistrement ainsi qu’à la transcription du titre foncier. Ce qui est moins procédural, moins chronophage. Mieux aucun litige sur le titre de propriété de départ n’est possible et ne prospérer. Le code foncier et domaniale stipule que “le titre foncier est définitif et inattaquable”

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Enregistrement de parcelle au Bénin

Tout terrain acquit doit être enregistré aux droits de vente de cinq pour cent (5%) conformément aux dispositions du Code Général des Impôts en vigueur au Bénin. A cet effet, le Notaire soussigné rappellera aux comparants (Acheteur et Vendeur); les énonciations des dispositions des articles 364 et 1096 bis du Code Général des Impôts relativement au délai légalement requis pour l’enregistrement des actes; il les informera des conséquences desdites dispositions en cas de non-respect dudit délai, notamment le paiement de pénalités de retard, ce qu’ils reconnaitront et déclareront comprendre parfaitement, dégageant ainsi le Notaire de toute responsabilité à cet égard.
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Transcription

Une expédition des présentes sera transcrite au Bureau Communal du Domaine et du Foncier compétent. Si lors de l’accomplissement de cette formalité, il existe des inscriptions, transcriptions, publications ou mentions grevant l’immeuble vendu, du chef tant du vendeur que des précédents propriétaires ; ce dernier sera tenu d’en rapporter à ses frais à l’acquéreur, les mainlevées et certificats de radiation, ainsi qu’il s’y oblige dans le mois de la dénonciation amiable qui lui en aura été faite au domicile ci-après élu, de l’état contenant les inscriptions, transcriptions, publications ou mentions. L’acquéreur sera au surplus indemnisé de tous frais extraordinaires de publicité par le vendeur.
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Taxe sur la plus-value immobilière

Le vendeur s’oblige à s’acquitter de la taxe sur la plus-value immobilière conformément aux dispositions légales en vigueur en République du Bénin. A cet effet, le Notaire soussigné rappelle aux parties, les dispositions contenues dans les articles 961-1 et suivants du Code Général des Impôts relatives à l’imposition de la plus-value immobilière dont il résulte que : Le montant de la taxe est calculé en appliquant un taux de cinq pour cent (5%) au montant de la plus-value. La plus-value immobilière est déterminée, par la différence entre : – d’une part, le prix ou la valeur d’aliénation actuel; et – d’autre part, le prix d’achat ou de l’estimation de la valeur d’acquisition de l’immeuble ou du droit réel immobilier et des ouvrages qu’il comporte à l’époque de l’acquisition, tous révélés par les actes de toute nature ayant date certaine, produits par le vendeur. En cas d’absence desdits actes ou majoration du prix d’achat, la plus-value est déterminée à partir de la valeur d’acquisition de référence fixée et révisée périodiquement par le Ministre chargé des Finances. Par ailleurs, en cas de construction, l’aliénateur est tenu de faire une déclaration détaillée du prix de cession en distinguant la valeur de la parcelle de celle de la construction ; étant entendu que la plus-value de la construction est fixée à dix pour cent (10%) de son prix de cession. Le montant de la taxe sur la plus-value ne peut en aucun cas être inférieur à un pour cent (1%) du prix de cession. La taxe sur la plus-value immobilière est liquidée et payée au moment même et à l’occasion des formalités d’enregistrement des actes d’aliénation ou des déclarations de montant, sous peine des sanctions prévues par le Code Général des Impôts. En conséquence, le vendeur consent, dès à présent et irrévocablement, à constituer une provision suffisante en vue du règlement de ladite taxe. Parcelle – achetez un terrain au Bénin; achat de terrain et parcelle au Bénin; achetez un bien immobilier au Bénin

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